La subrogación y novación de préstamos hipotecarios. La hipoteca recargable. Para posibilitar el cambio de acreedor en los préstamos hipotecarios el art. Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios introduciendo una regulación específica que intentan, por una parte limitar los gastos que se deriva de un cambio de acreedor hipotecario y por otra facilitar la liquidación a practicar entre entidades financierar como consecuencia de la subrogación y de la necesaria leatad comercial recíproca. La ley 2/9. 4 ha sido modificada por la ley 3. Real Decreto 7. 16/2. Ley 2/1. 98. 1, de 2. La novación del préstamo hipotecario: Que consiste en un acuerdo con el Banco o Caja con el cliente por el que se aplica un tipo de interés inferior o se cambian las reglas del cálculo del interés o se aumenta o disminuye el plazo. Esta solución es la más ventajosa ya que los costes son mínimo. La escritura y los gastos del registro están rebajados y la operación está exenta del pago de impuesto. Lo único que se pagaría es la comisión por cambio de condiciones si está previamente pactada. Subrogación del préstamo hipotecario: Si el cliente no logra que le mejoren las condiciones del préstamo puede acudir a la posibilidad de trasladar el préstamo a otra entidad. Es lo que se conoce con el nombre de subrogación de entidad acreedora, que no hay que confundir con la llamada subrogación del deudor, que se produce cuando el inmueble hipotecado se vende y el nuevo comprador asume la hipoteca. El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que ofrezca mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante donde se contienen las nuevas condiciones que se ofrecen. Esta oferta vinculante se notifica por acta notarial a la primera entidad para que en el plazo de siete día emita una certificación de la deuda. La entidad notificada dispone de quince días desde la notificación para neutralizar la subrogación mediante el ejercicio de su derecho de enervación igualando la oferta de la nueva entidad. Si el derecho de enervación no se ejercita la nueva entidad formaliza con el deudor escritura pública de subrogación en cuya virtud la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior a la que se le transfiere el importe de lo adeudado y se subroga en el préstamo existente, respetando las condiciones anteriores, salvo lo concerniente la nuevas condiciones del tipio de interés o plazo. Pero veamos con mas detenimiento el procedimiento siguiendo el tenor literal de la ley: En el artículo 1 se refiere al ámbito de la ley y dice que Las entidades financieras podrán ser subrogadas por el deudor en los contratos de préstamos hipotecarios cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada. En el artículo 2 se regulan los Requisitos de la subrogación. La no necesidad del consentimiento de la entidad acreedora. El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1. Código Civil. Se ha discutido si el procedimiento subrogatorio es sólo aplicable a los préstamos y no a los créditos hipotecarios. La doctrina entiende que los créditos hipotecarios que tienen agotada su disponibilidad en realidad funcionan como un préstamo y no tiene sentido su exclusión del ámbito de la ley. Por tanto si se renuncia a la disponibilidad del crédito o esta disponibilidad ya no es posible por haberse agotado cabe interpretar que la subrogación puede hacerse tambien con respecto a un crédito hipotecario, subrogación que por otra parte la ley establece como obligatoria cuando el credito hipotecario concurra con un prestamo hipotecario a favor de la misma entidad. La interpretación contraria lo único que pueda hacer es favorecer que las entidades instrumenten la financiación a través de un crédito y no de un préstamo para evitar la subrogación de otra entidad. La oferta vinculante. La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. ![]() ![]() La subrogación no puede ser parcial. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos. Con esto se evita que se cuando se constituya una segunda hipooteca se imponga al consumidor la carga de igualar el rango de la segunda con la primera, ya que de lo contrario una posible subrogación de la primera hipoteca a otra entidad dejaría en inferior rango a la hipoteca constituida en segundo lugar. Prestamo Hipotecario Banco PopularLa notificación de la oferta vinculante aceptada y el requerimiento de certificación del importe del débito. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar. La notificación debe ser por conducto notarial. La notificación debe contener la oferta vinculante firmada por el deudor y puede hacerse en cualquier oficina de la primera entidad. Mi duda es.quien tiene que pagar los gastos derivados de la novacion del prestamo hipotecario? hace 4 años, 47 semanas. 2 respuestas. Buenas Vamos ampliar un préstamo hipotecario que tiene mi mujer en 35000. o al añadirme a mi en el prestamo hipotecario tambien debe hacer referencia a lo. A parte con el banco firmamos un contrato de novacion modificativa de prestamo hipotecario para mejorar las condiciones que tenia el anterior deudor. Soy de murcia, y pasado mes de octubre compre un piso con subrogación de hipoteca y novacion en dicha operación pague ya el IAJD d la totalidad. El derecho de enervación. La entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. De esta manifestación se dejará constancia en la propia acta de notificación. Este plazo de quince días es simultáneo con el de siete. Hay siete días para entregar la certificación y quince para enervar la subrogación. La DGRN en la Resolución de 2. ![]() Transcurrido los quince días sin que se haya ejercitado el derecho de enervación, hayase entregado o no certificación de la deuda, puede cerrarse el acta de notificación y requerimiento y autorizarse la escritura de subrogación. Cabe también que se renuncia anticipadamente al derecho de enervación en virtud de apoderado con facultades suficientes. El derecho de enervación se asemeja mucho a un derecho de adquisición preferente. El derecho de enervación existe para la entidad acreedora siempre que entregue certificación de la deuda. El plazo para enervar de quince días, no lo es propiamente para enervar, sino para manifestar el propósito o intención de enervar o paralizar la subrogación. Para evitar que la enervación no vaya seguida de una inmediata novación modificativa la disposición adicional segunda de el Real Decreto 7. Ley 2/1. 98. 1, de 2. ![]() A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 1. Orden de 5 de mayo de 1. Por tanto, el derecho de enervación ha dejado de ser una mera declaración de principios y requiere que se concrete de forma efectiva mediante la entrega al deudor de una nueva oferta vinculante. Esta entrega puede hacerse ante el mismo notario que ha hecho la notificación. Caso que no conste acreditada la entrega de la oferta vinculante después de diez días hábiles la subrogación queda desbloqueada y contínua su curso. La subrogación por pago a la entidad acreedora. Si no hay enervación, para que la subrogación surta efectos, siempre que haya certificación de la deuda, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad, en el que se hará indicación expresa que se efectúa a tal efecto. La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios se publicó en un contexto de fuerte descenso en los tipos de interés. Una novación hipotecaria es todo cambio que se realice en un préstamo hipotecario con posterioridad a su contratación y que implique un nuevo acuerdo de voluntades. La novación bancaria no es más que la modificación de algún aspecto contractual del préstamo hipotecario con posterioridad a la firma por parte del cliente. El Notario autorizante verificará la existencia de dicho documento bancario así como que no se ha producido la enervación. La subrogación se produce no sólo respecto del capital pendiente de pago, sino tambien respecto de los intereses pendientes y la comisión de cancelación anticipada. En principio la Jurisprudencia sólo admitiía la subrogación por el capital pendiente, Pero a partir de la Res. Esta extensión supone de hecho una recarga tácita del capital. La subrogación por depósito a disposición de la entidad acreedora. En el caso de que no haya certificación de la deuda bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el Notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes. En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el Juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto. En la práctica, cuando no hay certificación para evitar los gastos del depósito y una posible demora en la retirada del cheque se ha impuesto la transferencia como documento de pago, si bien debe constar la finalidad del pago de la concreta operación de préstamo que se está subrogando. ![]()
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